La disposition d’un bien immobilier autre que votre résidence principale peut entraîner de lourdes conséquences fiscales pour vous et vos héritiers.
Ces conséquences pourraient être amplifiées depuis les nouvelles règles fiscales qui ont été apportées sur les gains en capital le 25 juin dernier.
Cet article vous outillera pour bien comprendre les conséquences fiscales liées à la disposition d’un bien. Vous y trouverez aussi des conseils pour diminuer vos impôts et mieux planifier la cession de vos biens qui ont des gains imposables latents.
Anciennes et nouvelles règles
Depuis le 25 juin 2024, des changements ont été apportés au taux d’inclusion des gains en capital. Le taux d’inclusion est la partie du gain en capital qu’il faut inclure dans ses revenus pour les fins de l’impôt.
Anciennement, le taux d’inclusion des gains en capital était de 50% sur la totalité des gains réalisés et ce peu importe l’ampleur de ces derniers.
L’application des nouvelles règles fiscales fait en sorte que le taux d’inclusion de 50% augmentera à 66,7% pour la portion des gains en capital réalisés par un particulier au cours d’une année qui excède 250 000$.
Cela peut créer un enjeu fiscal majeur pour les particuliers qui détiennent d’autres biens immobiliers en plus de leur résidence principale. Par exemple, un chalet ou un immeuble locatif.
Exemple d’application des nouvelles règles
Par exemple, supposons que vous avez acheté votre chalet pour 250 000$ à l’époque et qu’aujourd’hui sa valeur marchande est de 1 250 000$. En date d’aujourd’hui, il y aurait un gain en capital latent de 1 000 000$, soit la différence entre le prix d’acquisition et la valeur marchande actuelle.
Ainsi au moment de disposer du chalet, que ce soit par vente, don ou décès, il faudra payer de l’impôt sur ce 1 000 000$.
Sous les anciennes règles
Sous les anciennes règles, le taux d’inclusion aurait été de 50% sur la totalité du gain. Ainsi, il aurait fallu inclure dans vos revenus seulement 500 000$. En supposant un taux d’imposition de 53,31%, soit le taux marginal maximum, l’impôt à payer serait comme suit :
Impôt à payer = 53,31% x 500 000$ = 266 550$
Sous les nouvelles règles
Avec les nouvelles règles, si la totalité du produit de vente est encaissée dans la même année, le taux d’inclusion sera de 50% pour les premiers 250 000$ et 66,7% pour les 750 000$ restants. La partie à inclure dans vos revenus et l’impôt à payer sera comme suit :
Partie imposable du gain en capital = (50% x 250 000$) + (66,7% x 750 000$) = 625 250$
Impôt à payer = 53,31% x 625 250$ = 333 320$
La facture d’impôt a donc augmenté de 66 770$. Plus les années passent, plus la valeur du chalet augmente, plus le gain en capital sera important, et plus il y aura d’impôt à payer au moment de la disposition.
Si vos enfants aimeraient garder le chalet à votre décès et que rien n’est planifié. Ils pourraient se retrouver avec quelques centaines de milliers de dollars en impôt à payer. Cela pourrait les forcer à vendre le chalet pour payer l’impôt même si ce n’est pas ce qu’on veut.
Stratégies pour minimiser les conséquences fiscales
Heureusement, il existe différentes stratégies pour minimiser les conséquences fiscales :
- Assurance vie
- Choix d’exemption pour résidence principale
- Distribuer le gain en capital sur plusieurs années
- Autre …
Dans cet article, nous allons nous concentrer sur le troisième point.
Stratégie pour la vente – Provision pour gain en capital
Si on reprend l’exemple du chalet, rien ne vous oblige à recevoir la totalité du produit de la vente au cours de l’année de la vente.
Il est possible de prévoir des paiements différés.
Si les paiements sont échelonnés, le vendeur peut répartir le gain en capital sur plusieurs années au fur et à mesure que les sommes sont encaissées. En procédant ainsi, on peut reporter l’impôt associé au gain en capital sur une période pouvant aller jusqu’à 5 ans en utilisant la provision pour gain en capital. En règle générale, il faut déduire chaque année au moins 20% du gain en capital au cours de cette période.
Dans le contexte des nouvelles règles fiscales, si votre intention est de vendre, il peut être intéressant d’utiliser la provision pour accéder au seuil annuel de 250 000$.
Au lieu de s’imposer immédiatement sur le gain de 1 000 000$, on pourrait prévoir un paiement annuel de 250 000$ échelonné sur 4 ans. Ainsi, on pourrait profiter du taux d’inclusion à 50% sur la totalité du montant.
Stratégie pour le don – Billet à ordre
Maintenant, si votre intention est de donner le chalet à vos enfants, la stratégie est différente.
Si le chalet est donné aux enfants, vous êtes réputé vendre le bien à sa juste valeur marchande même s’il n’y a pas réellement de vente. Dans ce scénario, on ne peut pas demander une provision sur le gain associé.
Toutefois, on peut structurer une vente virtuelle en émettant un billet à ordre. Essentiellement, le billet à ordre est une promesse de remboursement.
Dans les faits, si l’objectif est vraiment de donner le chalet, le billet ne sera jamais encaissé et une note sera prévue au testament pour l’annuler au décès.
Vous aurez à payer de l’impôt sur le gain en capital latent sur le chalet, mais les enfants, eux, n’en paieront pas au moment du transfert.
Comme dans l’exemple précédent, pour profiter pleinement du taux d’inclusion de 50%, on peut étaler l’inclusion du gain sur 5 ans.
Attention, avant d’appliquer cette stratégie, vous devez vous assurer d’avoir suffisamment de liquidité pour payer l’impôt sur le gain en capital. En effet, puisque le bien n’est pas réellement vendu, on encaisse aucun produit.
L’argent pour payer les impôts devra venir d’ailleurs comme le CELI ou les placements non enregistrés. On devrait éviter de sortir du REER sinon on augmentera la facture d’impôt qui risque déjà d’être considérable.
Vos héritiers pourraient eux-aussi assumer une partie de l’impôt pour vous aider. Au final, ils seront quand même gagnants puisqu’en réglant immédiatement le transfert et la facture d’impôt, on limite le gain en capital à aujourd’hui.
Avant de céder votre chalet
- Estimer le gain en capital accumulé sur la propriété
- Déterminer l’intérêt des enfants et prévoir des dispositions égalitaires si c’est ce qu’on veut
- Déterminer comment on paierait la facture d’impôt
- Déterminer s’il est optimal d’utiliser l’exemption pour résidence principale sur le chalet
- Déterminer si ça vaut la peine d’étaler le gain en capital sur plusieurs années pour profiter pleinement du petit taux
- Prévoir les notes nécessaires au testament
Mot de la fin
La disposition d’une résidence secondaire ou d’un autre bien immobilier nécessite une planification minutieuse. Les nouvelles règles fiscales ajoutent une couche de complexité à cette décision.
Prenez le temps de bien sonder l’intérêt de vos héritiers et d’évaluer vos options pour minimiser les conséquences fiscales.
Si vous anticipez être l’héritier d’un tel type de bien, vous devriez avoir une conversation avec vos parents pour mettre les choses au clair.
Une bonne planification pourrait vous faire sauver quelques dizaines voire centaines de milliers de dollars en impôt.
Est-ce que votre plan financier inclut un plan successoral clairement défini pour vos biens immobiliers?
N’hésitez pas à consulter votre planificateur financier pour au moins avoir une discussion sur le sujet et être au courant des différentes options qui s’offrent à vous.
Si vous n’avez pas d’expert pour vous accompagner ou si vous aimeriez avoir une seconde opinion, notre équipe se fera un plaisir de vous offrir une discussion exploratoire suivi d’une analyse gratuite de votre plan financier incluant nos commentaires sur l’aspect successoral.
